項目負責人表示，企業(yè)自持租賃房不是保障房，租賃市場(chǎng)有多層次需求，相信高端租賃產(chǎn)品有足夠的市場(chǎng)需求

　　租賃產(chǎn)品需求上，北京正在經(jīng)歷由群租向合租、由合租向單間過(guò)渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高

　　“這幾天每天都要接待幾十家媒體，不斷給大家介紹項目情況。”4月16日中午，經(jīng)濟日報記者見(jiàn)到萬(wàn)科翡翠書(shū)院的產(chǎn)品主管張建偉時(shí)，口干舌燥的他好不容易才得到了一個(gè)短暫的喝水機會(huì )。由于推出了北京首個(gè)企業(yè)全自持租賃房項目——萬(wàn)科翡翠書(shū)院，位于北京市海淀區北清路與永澄北路交會(huì )處北1000米的永豐地塊，近日成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　企業(yè)自持租賃房源于北京2016年的樓市“9·30調控新政”，當時(shí)“鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”。2016年底，一些符合條件的地塊成交，其中就包括萬(wàn)科拍得的兩宗海淀永豐地塊。

　　記者在現場(chǎng)看到，目前翡翠書(shū)院項目已經(jīng)開(kāi)工建設，近期將啟動(dòng)預租，預計2020年底將交付第一批租賃房源。據介紹，該項目的綜合容積率為1.78，樓層多在3至8層之間；戶(hù)型主要分為兩類(lèi)：90平方米的小三居和180平方米的三層復式四居室，其中，90平方米戶(hù)型將占總量的70%。價(jià)格上，90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬(wàn)元至4萬(wàn)元。如果一次性承租10年，可以為租戶(hù)“鎖定”租金，10年內租金不變。

　　從位置看，這個(gè)項目距離城市核心區大約25公里，靠近北京西北六環(huán)。數萬(wàn)元的月租金，加上如此遠的距離，引來(lái)一片質(zhì)疑聲。

　　在阿里巴巴工作的王先生告訴記者，對于這么遠地段的租賃房，價(jià)格確實(shí)有些貴，通常普通人在租房上的花費不會(huì )超過(guò)月收入的30%，對于BAT這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)，至少要總監以上的員工才會(huì )考慮這個(gè)價(jià)格的租賃房?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的員工一般儲蓄意識還比較強，不太可能在租房上透支太多消費能力。

　　“從企業(yè)角度，肯定不可能簡(jiǎn)單地虧損干公益。這個(gè)租金價(jià)格對應當年拿地成本，其實(shí)并不算高。雖然輿論都認為我們的價(jià)格太貴了，但實(shí)際上這個(gè)項目的利潤微乎其微。”北京萬(wàn)科的品牌負責人解釋說(shuō)，從成本反推，該塊地價(jià)超過(guò)109億元，建安成本50億元，目前總成本160億元，這還不考慮配套成本、長(cháng)期經(jīng)營(yíng)成本、維新成本，“高成本倒逼我們只能高定價(jià)，該項目主要是面向中關(guān)村及周邊地區科技人才的高品質(zhì)改善家庭租賃社區”。

　　該負責人告訴記者，需要注意的是，企業(yè)自持租賃房不是保障房，租賃市場(chǎng)有多層次需求，該項目地處北京高端產(chǎn)業(yè)集群區，華為、百度、騰訊、網(wǎng)易、聯(lián)想、小米等大公司聚集，相信這里對高端租賃產(chǎn)品有足夠的市場(chǎng)需求。

　　“從此類(lèi)項目來(lái)說(shuō)，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長(cháng)期租賃的角度看，其實(shí)租金是不貴的，再考慮海淀市區的因素、新房項目租賃等更是可以理解的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析說(shuō)，換而言之，因為長(cháng)期租賃中租金相對是穩定的，所以類(lèi)似定價(jià)會(huì )考慮到未來(lái)物價(jià)上漲等因素。從租金的分布看，當期看偏貴，中后期看其實(shí)是便宜的。

　　目前，一線(xiàn)城市房屋租賃市場(chǎng)供需錯配矛盾比較突出。如何將現有的存量資源與多層次的租賃需求相匹配？如何擴大租賃房源供給，特別是有品質(zhì)的租賃房源供給，滿(mǎn)足不斷增長(cháng)和提升的租賃需求，維護租賃市場(chǎng)的穩定？這些都是建設一個(gè)成熟的住房租賃市場(chǎng)需要解決的問(wèn)題。

　　鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)表示，從長(cháng)期看，隨著(zhù)北京租賃需求進(jìn)入到品質(zhì)提升階段，北京租金上漲具有趨勢性動(dòng)力。租賃產(chǎn)品需求上，北京正在經(jīng)歷由群租向合租、由合租向單間過(guò)渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高。租賃需求的升級需要政策給予前瞻性考慮，如果租賃政策不能適應和滿(mǎn)足租賃需求升級的趨勢，一方面可能導致資源浪費，另一方面導致需求得不到滿(mǎn)足，租金上漲。因此，租金上漲的最大風(fēng)險來(lái)自于供需的不匹配。

　　“未來(lái)的問(wèn)題在于，此類(lèi)房子不光是提供一個(gè)給類(lèi)似科技人員的居所，而是需要在租售同權的地方做各類(lèi)創(chuàng )新，比如說(shuō)為租房以后的積分落戶(hù)提供各類(lèi)配套等。這樣租賃項目的意義就會(huì )比較大，也有助于租賃產(chǎn)品的推廣，市場(chǎng)的批評聲會(huì )減少，認可和理解的心態(tài)會(huì )增加。”嚴躍進(jìn)坦言。